«Отдельные гардеробные – уже не роскошь»

Недвижимость во Франции

На фоне роста объема предложения и обострения конкуренции на рынке новостроек Москвы девелоперы стараются вложить в проекты «фишки», которые выделят их на фоне других. На IRN.RU прошло два онлайн-голосования, в ходе которых читатели рассказали о своем отношении к новым планировочным решениям и элементам благоустройства. Мы спросили генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталию Кузнецову, что в реальности предлагается в столичных проектах и как покупатели реагируют на эти новшества.

Какова в целом сейчас примерная доля «необычных» проектов на рынке? Какие элементы позволяют им считаться таковыми?

«Необычными» планировочным решениями на сегодняшнем рынке Москвы и Новой Москвы являются двухуровневые квартиры и апартаменты, со вторым светом, с отдельным входом и с патио, с террасой и собственным выходом на эксплуатируемую кровлю. Эти лоты встречаются довольно редко в проектах, и целевая аудитория такого предложения довольно узкая. Но при этом они создают те самые «изюминки» для потребителя, которые способны выделить конкретный комплекс на фоне других.

На долю проектов с редкими форматами квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы приходится порядка 13% (без учета элитного сегмента), бОльшая часть из них – это предложение бизнес-класса. Больше всего распространены двухуровневые квартиры и квартиры с террасами. В некоторых проектах комфорткласса стали чаще встречаться такие форматы, как окно в ванной.

Насколько распространены «европланировки»? Стал ли этот формат уже привычным или все еще считается новшеством? Пользуются ли спросом квартиры, в которых кухня совмещена с гостиной?

На сегодняшний день доля квартир «евроформата» варьируется от 20 до 35% в зависимости от проекта. Число квартир с «европланировками» последнее время растет, что связано с рационализацией жилого пространства и, соответственно, уменьшением бюджета покупки. Количество «евростандарта» варьируется от проекта к проекту и зависит от класса и подхода застройщика к формированию структуры предложения и линейки планировочных решений.

Поэтому в одном проекте «европланировки» могут быть вообще не предусмотрены или предусмотрены в определенном корпусе или секции (в семейном квартале «МИР Митино», к примеру, это корпус 10.1, внутри которого доля «евроформата» составляет 42%), а в другом проекте доля квартир с совмещенной кухней и гостиной может достигать 80% (два ярких примера из комфорткласса и бизнес-класса соответственно – ЖК «Ясеневая 14» от ГК ПИК и ЖК Silver от AFI Development). Среди проектов, находящихся в портфеле АН «Бон Тон», выбор среди «европланировок» довольно большой, например, в проектах комфорткласса «Гринада» и SREDA, где на квартиры с совмещенной кухней-гостиной приходится больше половины планировочных решений. А вот в ЖК «Домашний» доля «евростандарта» невелика и составляет не более 10%. В сегменте бизнес-класса варианты «евродвушкек», «евротрёшек» и даже «еврочетырешек» можно приобрести в ЖК «Западный порт», где доля таких планировок превышает 20%.

Читайте также:  Практикум: как подобрать квартиру для студентов

Люди привыкают к такому формату. Так, по результатам онлайн-голосования на IRN.RU, объединенная кухня-гостиная была названа самым привлекательным современным планировочным решением – за него проголосовали 25,3% (ред. – полностью результаты онлайн-голосования смотрите в конце статьи).

Многие (24,3%) также называли среди удачных планировочных решений отдельные гардеробные. Есть ли проекты с гардеробными в массовом сегменте или это остается характеристикой дорогого жилья?

Отдельные гардеробные – уже не роскошь, присущая премиальному сегменту, а довольно часто встречающаяся часть планировок даже в комфортклассе. В ЖК «Гринада», например, есть «евротрёшки» площадью 75 кв. м, где у каждой из двух спален предусмотрена собственная гардеробная, у одной из спален – хозяйская ванная комната. В ЖК «Домашний» гардеробные ниши есть не только в крупногабаритных квартирах, но и во множестве однокомнатных вариантов. А в ЖК «Хорошевский» практически в каждой трехкомнатной квартире у каждой спальни будет своя гардеробная комната.

Сейчас некоторые девелоперы предлагают действительно непривычные для нашего рынка вещи – например, террасы, эксплуатируемые кровли. Являются ли такие «фишки» целесообразными и востребованными в условиях нашего климата?

В основном жилые помещения с террасой или эксплуатируемой кровлей представлены на подмосковном рынке жилья, что связано с малой и средней этажностью проектов, а также с наличием экологической составляющей. На первичном рынке Москвы эта опция не получила своего распространения в силу сложности дальнейшей эксплуатации, а также довольно большой нагрузки для совокупного бюджета. Ведь террасы хоть и включаются в общую площадь квартиры с понижающим коэффициентом (порядка 0,5 в зависимости от проекта), но все равно являются нежилой площадью от 18 до 25 кв. м. А на сегодняшний день покупатель предпочитает, наоборот, не переплачивать за «лишние нежилые метры». В случае с террасой эти «нежилые метры» еще и не используемые в течение как минимум четырех месяцев в году в силу погодных условий.

Вторым сдерживающим фактором является дорогостоящая эксплуатация террасы как в летнее время (отвод дождевой воды), так и в зимний период, когда необходимо решать вопрос уборки снега. Тут опять же все зависит от проекта: не исключено, что решать этот вопрос придётся самостоятельно, организовывать электрический подогрев или же оплачивать услуги сервиса уборки в случае, если не предусмотрена эксплуатация террасы со стороны УК.

На сегодняшний день квартиру с террасой на первичном рынке Москвы можно приобрести в следующих проектах бизнес- и премиум-классов: ЖК «Символ», ЖК JAZZ,  ЖК «Серебряный парк», комплекс апартаментов Match Point.

Читайте также:  Звезды мировой архитектуры работают в Москве и не боятся санкций

Какие еще новые решения встречаются на рынке? Пользуются ли они популярностью?

Рынок новостроек Москвы предлагает покупателю разные нестандартные варианты. Но здесь следует оговориться, что необычные квартиры – это скорее «изюминка» проекта, «штучный товар на ценителя», да и в рамках общих объемов рынка доля проектов с такими «фишками» невелика. Поэтому, вводя в проект данные лоты, девелопер должен четко понимать ЦА своего продукта и, соответственно, делать ценообразование на данный тип квартир. Если в проекте данные лоты являются единичным предложением, то застройщик делает ценообразование на них с повышением цены на 15-20%. Если это планировочные решения типа окна в ванной, то нагрузки к стоимости не происходит, так как это не создает дополнительной потребительской стоимости.

Давайте поподробнее про «изюминки».

Например, такой особенностью могут быть квартиры с собственным входом. Они подходят тем, кто занимается частной практикой на дому и кому бы хотелось, приобретая квартиру, получить еще и офисную зону. В Москве такие квартиры есть в проектах JAZZ, Studio#12, «Лесопарковый». Приобретая такую квартиру, стоит помнить, во-первых, о дополнительных расходах, связанных с обустройством входных групп и их отоплением в холодное время года, ведь тепловая подушка в виде подъезда будет отсутствовать, а во-вторых, о том, что придомовая территория рядом со входом в собственность не оформляется (для тех, кто мечтает о собственном палисаднике).

В подмосковных проектах весьма популярен формат двухуровневых квартир. Их доля в отдельных ЖК может достигать 10% от общего объема (например, в ЖК «Митино О2», ЖК «Сказка», ЖК «Пятницкие кварталы» и др.). В Москве в сегменте комфорт- и бизнес-классов можно назвать лишь несколько проектов, где можно приобрести двухуровневую квартиру: в ЖК комфорткласса «Поколение» от ФСК «Лидер», в новом ЖК «Грани» от ГК «Основа», а также в уже упомянутых ЖК JAZZ и лофт-квартале Studio#12.

Возможно, самый простой способ добавить оригинальности – это эксперименты с окнами: французские, арочные, окна в ванной и мансардные. Нестандартные окна встречаются в комплексах разного формата. Окна в ванных доступны в ЖК «Поколение», ЖК «Грани», ЖК «Парк Легенд» и ЖК CitiMix. А отличительной особенностью ЖК «Рассказово» в Новой Москве являются французские окна. Окно в ванной комнате очень интересный и противоречивый вариант. С одной стороны, это дополнительный дневной свет в изначально темном помещении, а также вентиляция, а с другой – излишество для планировок на нижних этажах и при близко расположенных секциях/корпусах.

Но ведь не только планировочные решения влияют на спрос. Если смотреть шире, то какие фишки благоустройства используются в новостройках московского региона?

Читайте также:  Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в октябре 2017 года

Вопрос благоустройства придомовой территории решается застройщиками по-разному. Поскольку расходы на благоустройство территории входят в расходы застройщика и влияют на экономику проекта, необходимо найти оптимальное сочетание цены и уникальности (фишки) в благоустройстве. Это все влияет на конкурентоспособность проекта, его восприятие целевой аудиторией, а значит, и на его реализацию.

Основными тенденциями в благоустройстве являются: зонирование территории; озеленение; архитектурные элементы или оригинальные скульптуры и art-объекты; доминанта двора, привлекающая внимание.

План благоустройства территории может быть связан с концепцией самого ЖК. Например, в ЖК «Гринада» в основу благоустройства заложена концепция «экофрендли», в рамках которой предусмотрен детский огород, в освещении ландшафта используются солнечные батареи, а для сбора мусора – сортировочные контейнеры.

Похвастаться зонами свободного wi-fi могут такие проекты, как «Гринада», «Мещерский лес», «Эталон-Сити» и Greenpark. Необычные art-объекты можно встретить на территории Perovsky и «Берёзовые аллеи», где предусмотрены необычные скульптуры, посвященные разным видам спорта. Пешеходные аллеи и бульвары, ведущие до значимых точек, есть у таких ЖК, как «Лесопарковый» и Greenpark. Собственная набережная с лодочной станцией и рыбацкими мостками будет у жителей «Ривер Парка». А в ЖК «Нормандия» будет собственный выход на набережную реки Яузы. Вишенка на торте достается будущим жителям «Селигер Сити», у которых будет собственный парк с искусственным водоёмом в центре жилого комплекса.

Насколько необычные решения в планировках и благоустройстве могут повышать себестоимость строительства? Какие из них реально увеличивают цену жилья, а какие работают скорее на имидж?

Красивая благоустроенная территория является неоспоримым конкурентным преимуществом. И при выборе квартиры при сопоставимых ценах покупатель выберет жилье с видом на ухоженную и озелененную территорию. По экспертной оценке, стоимость создания рекреационной зоны и благоустройства территории составляет от 5 до 7% от суммарного объема инвестиций в проект. Чем проект масштабнее, тем меньше это отражается на конечной цене, происходит так называемая «экономия на масштабе». В условиях острой конкурентной борьбы за покупателя застройщик находится перед дилеммой: ему надо предложить потребителю уникальный современный продукт и в то же время соблюсти приемлемый прирост конечной цены.

Расходы на благоустройство различаются в проектах по классам. Так, например, в бюджетном сегменте застройщик сделает экономный вариант благоустройства, а в комфортклассе у потребителя выше требования к проекту, не говоря уже о более дорогих сегментах. Ведь благоустройство придомовой территории является одним из основных факторов, определяющих принадлежность жилого комплекса к тому или иному классу. Именно внешний вид придомовой территории создает первое впечатление у будущих покупателей.

Результаты онлайн-голосований на www.irn.ru :