Основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр

Недвижимость во Франции

Несмотря на резкое снижение порога входа на первичный рынок в последние годы, новостройки в Москве остаются сильно переоцененными. При средней стоимости метра в 200 000 руб. почти половина реального спроса приходится на проекты в среднем не дороже 180 000 руб. – без учета скидок. При этом далеко не во всех округах такие проекты имеются в наличии, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Спрос на дешевое жилье ограничен только дефицитом предложения

По данным «ИРН-Консалтинг», в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД 28% из почти 30 000 реализованных за последний год квартир было продано в проектах со средней ценой метра не более 160 000 руб. 18% спроса было сосредоточено в новостройках стоимостью 160 001 – 180 000 руб. за метр, 15% — в проектах по 180 001 – 200 000 руб.

Таким образом, хотя средняя цена метра на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД топчется чуть выше 200 000 руб., большая часть квартир продается в проектах дешевле 200 001 руб. А если учитывать скидки, которые предлагаются почти во всех московских новостройках, то получится, что основной спрос на московском рынке формируют проекты дешевле 180 000 – 190 000 руб. за кв. м.

Поэтому неудивительно, что в топ-5 самых востребованных жилых комплексов в пределах МКАД не оказалось ни одного проекта со средней ценой метра выше 180 000 руб. (без учета скидок).
 

Самые востребованные жилые комплексы в пределах МКАД (по числу проданных квартир)

Название Девелопер АО Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Домашний ПСН ЮВАО до 160 000 1 014 45 500
Green Park ПИК СВАО 160 001 — 180 000 1 010 61 200
Level Амурская Level Group ВАО до 160 000 873 44 400
Римского-Корсакова 11 ПИК СВАО до 160 000 846 45 600
ВЛюблино ПИК ЮВАО до 160 000 734 30 900

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Дорогая часть рынка – проекты с ценой метра выше 200 000 руб. – собирает примерно 38% спроса. По 7% квартир за год были проданы в проектах стоимостью 200 001 – 220 000 руб. за кв. м и 240 001 – 260 000 руб., 14% — в проектах за 220 001 – 240 000 руб. А квартиры в проектах дороже 260 000 руб. за метр востребованы лишь у 10% покупателей новостроек между ТТК и МКАД.

 

Распределение общей площади проданных квартир за последний год по ценовым сегментам жилья (руб./кв. м), кв. м

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Спрос на относительно дешевые проекты был бы еще выше, если бы не дефицит предложения такого жилья. При том, что проекты с заявленной ценой метра в пределах 180 000 руб. формируют 46% спроса, в предложении их доля составляет лишь 38%.

О переоцененности московских новостроек свидетельствует и ценовая динамика нового предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках, где открылись продажи в III квартале 2018 г., оказалась на 23,6% ниже рынка — всего 157 300 руб. за кв. м в среднем.

Из-за ограниченности платежеспособного спроса на фоне переизбытка предложения девелоперы вынуждены выводить новые проекты значительно дешевле ранее стартовавших аналогов. В противном случае будет крайне трудно привлечь покупателей на старте продаж, подчеркивает Татьяна Калюжнова.

Читайте также  Новостройки Москвы на старте продаж в январе 2019 года: что, где, почем

Наибольший разрыв в стоимости новых и уже реализуемых новостроек был зафиксирован в самом дорогом для зоны между ТТК и МКАД сегменте: в бизнес-классе новые дома оказались дешевле «старых» на 27,5%. В комфортклассе соответствующий показатель составил 14,4%. И лишь в экономклассе ценовая разница между новыми и активно строящимися домами находилась в пределах нормальной скидки на низкую степень готовности.

Примечательно, что основная доля нового жилья, стартовавшего в III квартале 2018 г., пришлась именно на экономкласс – на 56,6% от общей площади квартир в новостройках, впервые выведенных в продажу. В итоге общий объем предложения вырос во всех классах, но значительнее всего –в экономклассе – на 21,5%. (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».)

Переоцененный запад, доступный юг и север где-то посередине

Динамика продаж новостроек, естественно, коррелирует с объемами и структурой предложения. Поэтому в лидерах спроса – наиболее застраиваемые округа, то есть САО и СВАО.

 

Распределение общей площади проданных квартир за последний год по округам, кв. м

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

62% и 72% квартир в САО и СВАО было продано в проектах со средней стоимостью метра менее 200 001 руб. В предложении доля таких проектов – 65% и 68% соответственно.

 

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Относительное равномерное поглощение всех ценовых категорий жилья в САО объясняется неоднородностью округа (дешевые районы Водный стадион и Речной вокзал, дорогие Динамо, Аэропорт, Сокол). Впрочем, в рейтинге наиболее востребованных проектов также виден перекос в сторону более доступного жилья.

 

Самые востребованные жилые комплексы в САО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Летний сад Эталон до 160 000 605 34 900
На Базовской КП УГС до 160 000 590 35 600
Черняховского 19 ПИК 220 001 — 240 000 528 33 900
Селигер Сити MR Group 160 001 — 180 000 500 22 300
Город Град до 160 000 394 20 300

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в СВАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Green Park ПИК 160 001 — 180 000 1 010 61 200
Римского-Корсакова 11 ПИК до 160 000 846 45 600
Поколение ФСК Лидер 160 001 — 180 000 501 26 200
Полярная 25 ПИК до 160 000 480 24 500
Савеловский Сити MR Group 180 001 — 200 000 411 18 000

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Несмотря на то, что по крайней мере половина спроса на новостройки в Москве сосредоточена в недорогих проектах, в трех столичных округах наблюдается не просто дефицит такого жилья, а его полное отсутствие. Если не считать самого престижного Центрального округа, лишь небольшая часть которого находится за пределами ТТК, меньше всего недорогих новостроек возводится на западе Москвы.

Читайте также  Квартиры с отделкой: плохие продажи вынудят застройщиков делать ремонт

В ЗАО и ЮЗАО вообще нет проектов со средневзвешенной ценой менее 160 000 руб., а предложение с ценой 160 001 – 180 000 руб./кв. м составляет менее 11%. А в СЗАО не продаются новостройки дешевле 180 000 руб. за кв. м (в среднем по проекту). Именно поэтому в престижных округах – ЗАО и ЮЗАО – 60-94% спроса приходится на жилье стоимостью свыше 200 000 руб. за «квадрат».

Однако и на западе Москвы спрос аккумулируют, как правило, относительно дешевые — для округа — новостройки. Например, в Северо-Западном округе 44% продаж приходится на проекты до 200 000 руб. за кв. м, а в ЗАО 60% спроса собрали ЖК с ценой метра не более 220 000 руб. И лишь в ЮЗАО почти весь спрос сосредоточен в проектах дороже 220 000 руб. – в связи с мизерным количеством более дешевых новостроек (в округе вообще мало первичного жилья, что позволяет поддерживать завышенный уровень цен).

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЮЗАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Новочеремушкинская 17 Инград 240 001 — 260 000 348 26 000
Родной Город. Воронцовский Парк РГ- Девелопмент 220 001 — 240 000 307 20 600
Родной Город. Каховская РГ- Девелопмент 220 001 — 240 000 158 8 800
Вавилов Дом Центр- Инвест более 260 001 96 7 400
Вавилова 69 Инград 240 001 — 260 000 94 7 100

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЗАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Академика Павлова ПИК 180 001 — 200 000 431 28 300
Петра Алексеева Инград 160 001 — 180 000 301 16 300
Vander Park ПИК более 260 001 237 17 100
Фили Сити MR Group 200 001 — 220 000 201 12 800
Life-Кутузовский Пионер 200 001 — 220 000 192 14 400

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в СЗАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Сердце Столицы Донстрой более 260 001 660 46 700
Город на реке Тушино-2018 ИФД КапиталЪ 180 001 — 200 000 621 43 400
Wellton Park Крост 220 001 — 240 000 395 19 200
Хорошевский МонАрх 180 001 — 200 000 194 12 500
Серебряный бор Кортрос более 260 001 108 7 700

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Антиподами запада на московском рынке являются южные округа: в ЮАО и ЮВАО проекты до 180 001 руб. формируют 79% и 80% предложения и, соответственно, 77% и 80,4% спроса.

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЮВАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Домашний ПСН до 160 000 1 014 45 500
ВЛюблино ПИК до 160 000 734 30 900
Sreda ПСН 160 001 — 180 000 720 40 300
Символ Донстрой 220 001 — 240 000 656 45 600
Кварталы 21/19 ВекторСтройФинанс до 160 000 488 28 200
Читайте также  Новостройки у парков, метро и железнодорожных станций

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Самые востребованные жилые комплексы в ЮАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Ясный MR Group до 160 000 603 31 700
Зиларт ЛСР 200 001 — 220 000 499 39 100
Аннино парк ПИК до 160 000 486 26 900
Ясеневая 14 ПИК до 160 000 444 29 500
Варшавское шоссе 141 ПИК 160 001 — 180 000 408 19 700

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Почти так же, как в ЮАО и ЮВАО, в Восточном округе почти 60% предложения и 80% спроса приходится на проекты с средней ценой метра до 200 001 руб.

 

Самые востребованные жилые комплексы в ВАО (по числу проданных квартир)

Название Девелопер Категория средней цены 1 кв. м (без скидок), руб. Общее количество проданных квартир, шт. Общая площадь проданных квартир, кв. м
Level Амурская Level Group до 160 000 873 44 370
Золотая Звезда Эталон 180 001 — 200 000 333 18 700
Преображение Инград до 160 000 225 10 500
Наследие Галс- Девелопмент 220 001 — 240 000 223 18 000
PerovSky MR Group 160 001 — 180 000 174 9 000

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

Цены смотрят вниз

По данным Росреестра, с 2015 по 2017 гг. продажи новостроек на территории Москвы (в административных границах) выросли в 2,8 раза, а за январь-сентябрь 2018 г. – еще на 47% относительно аналогичного периода 2017 г. Главная причина роста спроса – появление адекватного по цене предложения. Если в конце 2014 г. между ТТК и МКАД было примерно 380 000 кв. м новостроек эконом- и комфорткласса, то по итогам октября 2018 г. – уже более 1,3 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы в октябре 2018 года: застройщики переориентируются на экономкласс»).

Спрос на недорогие проекты в Москве еще далек от насыщения и ограничен лишь дефицитом такого жилья, считает Татьяна Калюжнова. Но предложение относительно недорогих новостроек будет расти: девелоперы, получившие огромное количество разрешений на строительство в преддверии реформы 214-ФЗ, в обозримом будущем продолжат наращивать вывод новых проектов. И, прежде всего, в бюджетных сегментах, потому что именно там сосредоточен основной спрос.

Такие перспективы, выгодные для покупателей, самих застройщиков не радуют: демократизация рынка, да еще и на фоне роста затрат на стройку, в том числе в связи с изменением законодательства, приводит к сокращению девелоперской маржи. Однако учитывая, что в дорогих проектах она до сих пор достигает 50-70%, ценам есть куда падать – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».