Цены на рынке новостроек в Московском регионе начали уверенно расти

Недвижимость во Франции

Аналитический центр ЦИАН проанализировал изменения цен на рынке новостроек Московского региона, произошедшие в первые дни июля 2018 года.

Застройщики отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных проектах Московского региона, хотя в последние годы в июне-июле цены менялись слабо. 

В 1-м полугодии 2018 года выросли не только средние цены предложения в ключевых жилых комплексах, но и новинки рынка стали на него выходить по более высоким ценовым уровням, чем раньше. 

Методика. Усредненные цифры «по всему рынку» часто искажаются особенностями ценообразования и динамики предложения в отдельных проектах (это касается объектов из верхних ценовых сегментов, а также тех ЖК, реализация которых де-факто заморожена). По этой причине расчеты выполнялись для 70 ключевых жилых комплексов. На них приходится около 75% от объема предложения и по ним доступны детальные и регулярно обновляемые данные по параметрам цен предложения из прайс-листов как за 2017, так и за 2018 гг. 

Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной. В 2015-2017 цены сделок в середине лета были ниже за счёт сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период летнего падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017 года более чем в половине (в 36 из 70) ключевых жилых комплексов Московского региона цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились (в среднем на 2,5%). В этом году в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексах (против 14 в июле 2017 года). Только в 2 проектах было зафиксировано снижение цены, произошедшее за счёт изменений в структуре предложения, год назад таких проектов было 20. 

В ближайшее время данная тенденция может укрепиться, так как некоторые девелоперы анонсировали индексацию цен не строго с 01.07.2018, а в разные даты в течение всего второго летнего месяца. Важным фактором является уже зафиксированное повышение цен практически во всех комплексах крупнейшего застройщика (ГК ПИК). На долю этого девелопера приходится 9% активного предложения и другие участники рынка учитывают его подходы к ценообразованию в выработке собственной стратегии. 

Возобновление роста цен в Московском регионе началось с конца прошлого года. В помесячном выражении цены в Москве и Новой Москве росли практически в каждый месяц с ноября 2017 года. Ключевым фактором роста цен тогда было повышение строительной готовности на фоне снижения объема предложения на начальных стадиях строительства. В Новой Москве на повышение цен дополнительно повлиял эффект от градостроительных изменений (активизация строительства метро и автодорог). 

Летом 2018 года на динамику цен (помимо сезонного фактора и структуры предложения по стадиям строительства) оказали влияние изменения в законодательстве. Поправки в законе о долевом строительстве, ужесточающие ряд аспектов операционной деятельности девелоперов, приняты Федеральным собранием и по состоянию на 03 июля находятся на подписи у Президента. Нововведения подтолкнули некоторых девелоперов на повышение цен в летний период. 

Читайте также:  Новостройки рядом с новыми станциями метро. Часть 2

Табл. 1: Группировка проектов по изменению цен в летние месяцы 2017 и 2018 гг. 

 

Цены выросли 

Цены не изменились 

Цены снизились 

июл.17/июн.17 

июл.18/июл18 

июл.17/июн.17 

июл.18/июл18 

июл.17/июн.17 

июл.18/июл18 

Москва 

17 

14 

13 

12 

Московская область 

16 

18 

15 

Новая Москва 

Московский регион 

14 

38 

36 

30 

19 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Еще одной важной тенденцией 2018 года стало возобновление органического роста цен. В 2015-2017 гг. рост цен в отдельных корпусах, связанный с переходом на более высокие стадии готовности, не приводил к повышению средних значений цен по всему массиву предложения. Кроме того, средние цены по новинкам рынка, напротив, постоянно снижались. Застройщики стремились снизить цену «входного билета» на рынок, привлечь внимание к новым объектам неожиданно низкой ценой. В январе-июле 2018 года средняя цена, по которой выводятся в реализацию новые корпуса и новые жилые комплексы в массовом сегменте, стала постепенно увеличиваться. В Москве в старых границах в 1 квартале 2018 года средняя цена кв. м. в новинках рынка составила 168 тыс. руб., во 2 квартале она выросла до 177 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован в Новой Москве (103,6 против 102.1 тыс. руб.); в Московской области отток покупателей в столицы вынуждает застройщиков аккуратнее подходить к повышению цен; здесь новинки рынка даже несколько подешевели (73 тыс. руб. в 2-м квартале против 76 тыс. руб. в 1 квартале этого года). 

Табл. 2: Средняя цена кв. метра в новых корпусах при выводе в реализацию в январе-июне 2018. Расчеты по объектам эконом- комфорт- и бизнес-класса. 

Локация 

ЖК/корпус старт продаж в январе 2018 

ЖК/корпус старт продаж в марте 2018 

ЖК/корпус старт продаж в апреле 2018 

ЖК/корпус старт продаж в мае 2018 

ЖК/корпус старт продаж в июне 2018 

Москва 

166 

159 

185 

181 

166 

Новая Москва 

99 

107 

110 

93 

105 

Московская обл. 

71 

80 

79 

72 

69 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН 

Тем не мене, дальнейшего взрывного роста цен мы не ожидаем. Реакция участников рынка на изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет сдержанной. Застройщики продолжат постепенную индексацию цен по мере роста строительной готовности, правда, в рекламных кампаниях и словесных интервенциях это будет объясняться и изменениями законодательства. В апреле-июне столичные девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство. Эти объекты будут постепенно выводиться в реализацию пусть и по подросшим, но все же «котлованным» ценам, что будет продолжать насыщать рынок относительно доступным предложением. 

Читайте также:  Новостройки Московского региона. Итоги февраля 2019

Приложение 

Табл. 3. Динамика цен предложения по ключевым жилым комплексам Московского региона в летние месяцы 2017 и 2018 гг. 

Локация 

Жилой комплекс 

июнь 2017, ср. цена кв. м 

июль 2017, ср. цена кв. м 

июл.17/июн.17 

июнь 2018, ср. цена кв. м 

июль 2018, ср. цена кв. м 

июл.18/июн.18 

Москва 

Сердце Столицы 

292,2 

292,1 

0,0% 

295,3 

287,3 

-2,7% 

Москва 

Ясный 

147,8 

147,6 

-0,2% 

154,8 

154,3 

-0,4% 

Москва 

Велтон Парк 

209,1 

208,3 

-0,4% 

227,1 

226,3 

-0,3% 

Москва 

Домашний 

137,8 

138,7 

0,6% 

141,1 

140,8 

-0,2% 

Москва 

Нормандия 

151,6 

150,4 

-0,8% 

148,9 

148,7 

-0,2% 

Москва 

Лайф Ботанический сад 

244,3 

235,9 

-3,4% 

241,6 

241,2 

-0,1% 

Москва 

Крылатский 

166,9 

167,0 

0,1% 

168,3 

168,1 

-0,1% 

Москва 

Среда 

167,8 

168,8 

0,6% 

174,2 

174,2 

0,0% 

Москва 

Маяковский (Москва) 

171,9 

164,9 

-4,1% 

183,8 

183,9 

0,0% 

Москва 

Сити Микc 

123,6 

123,6 

0,0% 

131,5 

131,6 

0,1% 

Москва 

Флотилия 

163,8 

163,9 

0,0% 

140,5 

140,7 

0,1% 

Москва 

Гринада 

132,4 

130,4 

-1,5% 

142,0 

142,2 

0,1% 

Москва 

Зиларт 

219,4 

218,3 

-0,5% 

213,2 

214,1 

0,4% 

Москва 

Кварталы 21/19 

139,4 

139,1 

-0,2% 

155,6 

156,3 

0,5% 

Москва 

Широкая Грин Парк 

170,6 

159,1 

-6,8% 

163,4 

164,3 

0,5% 

Москва 

Селигер Сити 

146,9 

146,9 

0,0% 

175,0 

176,0 

0,6% 

Москва 

Мир Митино 

126,0 

126,7 

0,6% 

137,0 

137,9 

0,6% 

Москва 

Поколение 

158,8 

157,9 

-0,6% 

164,4 

165,6 

0,7% 

Москва 

Эталон-Сити 

120,0 

119,5 

-0,4% 

129,3 

130,4 

0,9% 

Москва 

Савеловский Сити 

180,4 

181,5 

0,6% 

197,2 

199,1 

1,0% 

Москва 

Петра Алексеева 

163,6 

163,3 

-0,2% 

173,3 

176,0 

1,5% 

Москва 

Лучи 

115,2 

115,4 

0,1% 

123,0 

124,9 

1,6% 

Москва 

Резиденции кинематографистов 

161,0 

146,3 

-9,1% 

155,6 

158,7 

2,0% 

Москва 

Символ 

188,4 

189,1 

0,4% 

221,3 

225,9 

2,1% 

Москва 

Центр-Сити 

219,6 

212,5 

-3,3% 

237,7 

242,7 

2,1% 

Москва 

Царская Площадь 

213,5 

212,0 

-0,7% 

220,3 

225,4 

2,3% 

Москва 

Жемчужина Зеленограда 

89,4 

87,7 

-1,9% 

98,4 

100,8 

2,5% 

Москва 

Римского-Корсакова 11 

129,9 

129,7 

-0,1% 

148,3 

154,0 

3,9% 

Москва 

Грин Парк 

164,8 

165,0 

0,1% 

171,7 

179,5 

4,6% 

Москва 

Лефортово парк 

183,3 

174,6 

-4,7% 

173,8 

181,9 

4,7% 

Московская обл. 

Эко-Видное 2.0 

73,4 

73,4 

0,1% 

76,3 

73,2 

-4,0% 

Московская обл. 

Май 

75,7 

75,7 

0,0% 

84,3 

83,9 

-0,4% 

Московская обл. 

Юбилейный 

87,5 

88,0 

0,6% 

84,1 

83,8 

-0,4% 

Московская обл. 

Домодедово Парк 

61,1 

60,6 

-0,9% 

60,3 

60,0 

-0,4% 

Московская обл. 

Лукино-Варино 

49,4 

47,0 

-5,0% 

51,0 

50,9 

-0,3% 

Московская обл. 

Путилково 

88,7 

88,5 

-0,2% 

92,2 

92,0 

-0,3% 

Московская обл. 

Новое Измайлово 

82,7 

82,1 

-0,6% 

84,4 

84,2 

-0,2% 

Московская обл. 

Союзный 

91,0 

90,8 

-0,3% 

103,8 

103,6 

-0,1% 

Московская обл. 

Две Столицы 

123,6 

123,6 

0,0% 

91,7 

91,6 

-0,1% 

Московская обл. 

Сколковский 

99,6 

97,5 

-2,1% 

95,5 

95,5 

0,0% 

Московская обл. 

Видный Берег 

85,9 

85,9 

0,0% 

90,7 

90,7 

0,0% 

Московская обл. 

Восточное Бутово 

80,4 

79,9 

-0,5% 

83,7 

83,9 

0,1% 

Московская обл. 

Центр Плюс 

80,2 

80,0 

-0,2% 

80,3 

80,4 

0,2% 

Московская обл. 

Новоград Павлино 

69,1 

69,7 

0,8% 

72,1 

72,2 

0,2% 

Московская обл. 

Центр-2 

73,0 

72,4 

-0,9% 

72,0 

72,1 

0,3% 

Московская обл. 

Южный (Домодедово) 

53,7 

53,6 

-0,2% 

59,2 

59,4 

0,4% 

Московская обл. 

Зеленый город 

60,1 

59,8 

-0,4% 

60,2 

60,5 

0,5% 

Московская обл. 

Новые Котельники 

79,3 

79,4 

0,1% 

88,7 

89,2 

0,6% 

Московская обл. 

Скандинавский 

86,4 

86,2 

-0,2% 

86,8 

87,3 

0,6% 

Московская обл. 

Пригород Лесное 

75,3 

75,0 

-0,5% 

78,3 

78,8 

0,7% 

Московская обл. 

Государев дом 

73,3 

73,6 

0,4% 

71,5 

72,3 

1,0% 

Московская обл. 

Шолохово 

65,5 

64,2 

-1,9% 

66,6 

67,3 

1,1% 

Московская обл. 

Красногорский 

68,7 

70,0 

1,9% 

64,7 

65,4 

1,1% 

Московская обл. 

Немчиновка 

103,2 

103,1 

-0,1% 

102,3 

103,7 

1,3% 

Московская обл. 

Одинбург 

94,1 

95,0 

1,0% 

97,6 

99,1 

1,6% 

Московская обл. 

Одинцово-1 

76,8 

86,1 

12,1% 

88,1 

89,6 

1,7% 

Московская обл. 

Ярославский 

84,2 

84,1 

-0,1% 

93,2 

95,8 

2,8% 

Московская обл. 

Люберецкий 

88,2 

87,5 

-0,8% 

92,1 

95,1 

3,2% 

Московская обл. 

Рациональ 

106,9 

106,4 

-0,5% 

86,6 

89,7 

3,6% 

Московская обл. 

Спутник 

85,6 

86,2 

0,7% 

110,8 

114,8 

3,6% 

Московская обл. 

Оранж парк 

106,9 

106,7 

-0,2% 

112,9 

117,3 

3,9% 

Московская обл. 

Измайловский леc 

79,0 

78,9 

-0,1% 

88,4 

91,9 

4,0% 

Новая Москва 

Борисоглебское-2 

61,9 

61,8 

-0,3% 

66,9 

66,9 

0,0% 

Новая Москва 

Скандинавия 

95,1 

96,5 

1,5% 

106,0 

106,1 

0,1% 

Новая Москва 

Борисоглебское 

51,7 

58,2 

12,5% 

60,7 

60,9 

0,3% 

Новая Москва 

Москвичка 

93,9 

94,0 

0,1% 

101,7 

102,5 

0,9% 

Новая Москва 

Новые Ватутинки 

91,7 

91,4 

-0,3% 

92,6 

93,8 

1,3% 

Новая Москва 

Позитив 

108,0 

107,7 

-0,3% 

109,3 

111,6 

2,0% 

Новая Москва 

Бунинские луга 

97,9 

98,6 

0,6% 

105,5 

108,9 

3,3% 

Новая Москва 

Саларьево парк 

109,0 

110,4 

1,2% 

116,8 

124,9 

6,9% 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 

все ЖК из выборки 

166,6 

164,5 

-1% 

173,6 

175,1 

1% 

Московская обл. 

все ЖК из выборки 

81,5 

81,6 

0% 

83,5 

84,2 

1% 

Новая Москва 

все ЖК из выборки 

88,7 

89,8 

1% 

94,9 

96,9 

2% 

Читайте также:  10 крупнейших застройщиков реализуют почти 50% всех новостроек

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН 

Фото: Игорь Порхомовский