Цены на рынке новостроек в Московском регионе начали уверенно расти

Недвижимость во Франции

Аналитический центр ЦИАН проанализировал изменения цен на рынке новостроек Московского региона, произошедшие в первые дни июля 2018 года.

Застройщики отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных проектах Московского региона, хотя в последние годы в июне-июле цены менялись слабо. 

В 1-м полугодии 2018 года выросли не только средние цены предложения в ключевых жилых комплексах, но и новинки рынка стали на него выходить по более высоким ценовым уровням, чем раньше. 

Методика. Усредненные цифры «по всему рынку» часто искажаются особенностями ценообразования и динамики предложения в отдельных проектах (это касается объектов из верхних ценовых сегментов, а также тех ЖК, реализация которых де-факто заморожена). По этой причине расчеты выполнялись для 70 ключевых жилых комплексов. На них приходится около 75% от объема предложения и по ним доступны детальные и регулярно обновляемые данные по параметрам цен предложения из прайс-листов как за 2017, так и за 2018 гг. 

Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной. В 2015-2017 цены сделок в середине лета были ниже за счёт сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период летнего падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017 года более чем в половине (в 36 из 70) ключевых жилых комплексов Московского региона цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились (в среднем на 2,5%). В этом году в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексах (против 14 в июле 2017 года). Только в 2 проектах было зафиксировано снижение цены, произошедшее за счёт изменений в структуре предложения, год назад таких проектов было 20. 

В ближайшее время данная тенденция может укрепиться, так как некоторые девелоперы анонсировали индексацию цен не строго с 01.07.2018, а в разные даты в течение всего второго летнего месяца. Важным фактором является уже зафиксированное повышение цен практически во всех комплексах крупнейшего застройщика (ГК ПИК). На долю этого девелопера приходится 9% активного предложения и другие участники рынка учитывают его подходы к ценообразованию в выработке собственной стратегии. 

Возобновление роста цен в Московском регионе началось с конца прошлого года. В помесячном выражении цены в Москве и Новой Москве росли практически в каждый месяц с ноября 2017 года. Ключевым фактором роста цен тогда было повышение строительной готовности на фоне снижения объема предложения на начальных стадиях строительства. В Новой Москве на повышение цен дополнительно повлиял эффект от градостроительных изменений (активизация строительства метро и автодорог). 

Летом 2018 года на динамику цен (помимо сезонного фактора и структуры предложения по стадиям строительства) оказали влияние изменения в законодательстве. Поправки в законе о долевом строительстве, ужесточающие ряд аспектов операционной деятельности девелоперов, приняты Федеральным собранием и по состоянию на 03 июля находятся на подписи у Президента. Нововведения подтолкнули некоторых девелоперов на повышение цен в летний период. 

Читайте также  ТОП-8 жилых комплексов с парками

Табл. 1: Группировка проектов по изменению цен в летние месяцы 2017 и 2018 гг. 

 

Цены выросли 

Цены не изменились 

Цены снизились 

июл.17/июн.17 

июл.18/июл18 

июл.17/июн.17 

июл.18/июл18 

июл.17/июн.17 

июл.18/июл18 

Москва 

17 

14 

13 

12 

Московская область 

16 

18 

15 

Новая Москва 

Московский регион 

14 

38 

36 

30 

19 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Еще одной важной тенденцией 2018 года стало возобновление органического роста цен. В 2015-2017 гг. рост цен в отдельных корпусах, связанный с переходом на более высокие стадии готовности, не приводил к повышению средних значений цен по всему массиву предложения. Кроме того, средние цены по новинкам рынка, напротив, постоянно снижались. Застройщики стремились снизить цену «входного билета» на рынок, привлечь внимание к новым объектам неожиданно низкой ценой. В январе-июле 2018 года средняя цена, по которой выводятся в реализацию новые корпуса и новые жилые комплексы в массовом сегменте, стала постепенно увеличиваться. В Москве в старых границах в 1 квартале 2018 года средняя цена кв. м. в новинках рынка составила 168 тыс. руб., во 2 квартале она выросла до 177 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован в Новой Москве (103,6 против 102.1 тыс. руб.); в Московской области отток покупателей в столицы вынуждает застройщиков аккуратнее подходить к повышению цен; здесь новинки рынка даже несколько подешевели (73 тыс. руб. в 2-м квартале против 76 тыс. руб. в 1 квартале этого года). 

Табл. 2: Средняя цена кв. метра в новых корпусах при выводе в реализацию в январе-июне 2018. Расчеты по объектам эконом- комфорт- и бизнес-класса. 

Локация 

ЖК/корпус старт продаж в январе 2018 

ЖК/корпус старт продаж в марте 2018 

ЖК/корпус старт продаж в апреле 2018 

ЖК/корпус старт продаж в мае 2018 

ЖК/корпус старт продаж в июне 2018 

Москва 

166 

159 

185 

181 

166 

Новая Москва 

99 

107 

110 

93 

105 

Московская обл. 

71 

80 

79 

72 

69 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН 

Тем не мене, дальнейшего взрывного роста цен мы не ожидаем. Реакция участников рынка на изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет сдержанной. Застройщики продолжат постепенную индексацию цен по мере роста строительной готовности, правда, в рекламных кампаниях и словесных интервенциях это будет объясняться и изменениями законодательства. В апреле-июне столичные девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство. Эти объекты будут постепенно выводиться в реализацию пусть и по подросшим, но все же «котлованным» ценам, что будет продолжать насыщать рынок относительно доступным предложением. 

Читайте также  Новостройки Московского региона. Итоги марта 2019

Приложение 

Табл. 3. Динамика цен предложения по ключевым жилым комплексам Московского региона в летние месяцы 2017 и 2018 гг. 

Локация 

Жилой комплекс 

июнь 2017, ср. цена кв. м 

июль 2017, ср. цена кв. м 

июл.17/июн.17 

июнь 2018, ср. цена кв. м 

июль 2018, ср. цена кв. м 

июл.18/июн.18 

Москва 

Сердце Столицы 

292,2 

292,1 

0,0% 

295,3 

287,3 

-2,7% 

Москва 

Ясный 

147,8 

147,6 

-0,2% 

154,8 

154,3 

-0,4% 

Москва 

Велтон Парк 

209,1 

208,3 

-0,4% 

227,1 

226,3 

-0,3% 

Москва 

Домашний 

137,8 

138,7 

0,6% 

141,1 

140,8 

-0,2% 

Москва 

Нормандия 

151,6 

150,4 

-0,8% 

148,9 

148,7 

-0,2% 

Москва 

Лайф Ботанический сад 

244,3 

235,9 

-3,4% 

241,6 

241,2 

-0,1% 

Москва 

Крылатский 

166,9 

167,0 

0,1% 

168,3 

168,1 

-0,1% 

Москва 

Среда 

167,8 

168,8 

0,6% 

174,2 

174,2 

0,0% 

Москва 

Маяковский (Москва) 

171,9 

164,9 

-4,1% 

183,8 

183,9 

0,0% 

Москва 

Сити Микc 

123,6 

123,6 

0,0% 

131,5 

131,6 

0,1% 

Москва 

Флотилия 

163,8 

163,9 

0,0% 

140,5 

140,7 

0,1% 

Москва 

Гринада 

132,4 

130,4 

-1,5% 

142,0 

142,2 

0,1% 

Москва 

Зиларт 

219,4 

218,3 

-0,5% 

213,2 

214,1 

0,4% 

Москва 

Кварталы 21/19 

139,4 

139,1 

-0,2% 

155,6 

156,3 

0,5% 

Москва 

Широкая Грин Парк 

170,6 

159,1 

-6,8% 

163,4 

164,3 

0,5% 

Москва 

Селигер Сити 

146,9 

146,9 

0,0% 

175,0 

176,0 

0,6% 

Москва 

Мир Митино 

126,0 

126,7 

0,6% 

137,0 

137,9 

0,6% 

Москва 

Поколение 

158,8 

157,9 

-0,6% 

164,4 

165,6 

0,7% 

Москва 

Эталон-Сити 

120,0 

119,5 

-0,4% 

129,3 

130,4 

0,9% 

Москва 

Савеловский Сити 

180,4 

181,5 

0,6% 

197,2 

199,1 

1,0% 

Москва 

Петра Алексеева 

163,6 

163,3 

-0,2% 

173,3 

176,0 

1,5% 

Москва 

Лучи 

115,2 

115,4 

0,1% 

123,0 

124,9 

1,6% 

Москва 

Резиденции кинематографистов 

161,0 

146,3 

-9,1% 

155,6 

158,7 

2,0% 

Москва 

Символ 

188,4 

189,1 

0,4% 

221,3 

225,9 

2,1% 

Москва 

Центр-Сити 

219,6 

212,5 

-3,3% 

237,7 

242,7 

2,1% 

Москва 

Царская Площадь 

213,5 

212,0 

-0,7% 

220,3 

225,4 

2,3% 

Москва 

Жемчужина Зеленограда 

89,4 

87,7 

-1,9% 

98,4 

100,8 

2,5% 

Москва 

Римского-Корсакова 11 

129,9 

129,7 

-0,1% 

148,3 

154,0 

3,9% 

Москва 

Грин Парк 

164,8 

165,0 

0,1% 

171,7 

179,5 

4,6% 

Москва 

Лефортово парк 

183,3 

174,6 

-4,7% 

173,8 

181,9 

4,7% 

Московская обл. 

Эко-Видное 2.0 

73,4 

73,4 

0,1% 

76,3 

73,2 

-4,0% 

Московская обл. 

Май 

75,7 

75,7 

0,0% 

84,3 

83,9 

-0,4% 

Московская обл. 

Юбилейный 

87,5 

88,0 

0,6% 

84,1 

83,8 

-0,4% 

Московская обл. 

Домодедово Парк 

61,1 

60,6 

-0,9% 

60,3 

60,0 

-0,4% 

Московская обл. 

Лукино-Варино 

49,4 

47,0 

-5,0% 

51,0 

50,9 

-0,3% 

Московская обл. 

Путилково 

88,7 

88,5 

-0,2% 

92,2 

92,0 

-0,3% 

Московская обл. 

Новое Измайлово 

82,7 

82,1 

-0,6% 

84,4 

84,2 

-0,2% 

Московская обл. 

Союзный 

91,0 

90,8 

-0,3% 

103,8 

103,6 

-0,1% 

Московская обл. 

Две Столицы 

123,6 

123,6 

0,0% 

91,7 

91,6 

-0,1% 

Московская обл. 

Сколковский 

99,6 

97,5 

-2,1% 

95,5 

95,5 

0,0% 

Московская обл. 

Видный Берег 

85,9 

85,9 

0,0% 

90,7 

90,7 

0,0% 

Московская обл. 

Восточное Бутово 

80,4 

79,9 

-0,5% 

83,7 

83,9 

0,1% 

Московская обл. 

Центр Плюс 

80,2 

80,0 

-0,2% 

80,3 

80,4 

0,2% 

Московская обл. 

Новоград Павлино 

69,1 

69,7 

0,8% 

72,1 

72,2 

0,2% 

Московская обл. 

Центр-2 

73,0 

72,4 

-0,9% 

72,0 

72,1 

0,3% 

Московская обл. 

Южный (Домодедово) 

53,7 

53,6 

-0,2% 

59,2 

59,4 

0,4% 

Московская обл. 

Зеленый город 

60,1 

59,8 

-0,4% 

60,2 

60,5 

0,5% 

Московская обл. 

Новые Котельники 

79,3 

79,4 

0,1% 

88,7 

89,2 

0,6% 

Московская обл. 

Скандинавский 

86,4 

86,2 

-0,2% 

86,8 

87,3 

0,6% 

Московская обл. 

Пригород Лесное 

75,3 

75,0 

-0,5% 

78,3 

78,8 

0,7% 

Московская обл. 

Государев дом 

73,3 

73,6 

0,4% 

71,5 

72,3 

1,0% 

Московская обл. 

Шолохово 

65,5 

64,2 

-1,9% 

66,6 

67,3 

1,1% 

Московская обл. 

Красногорский 

68,7 

70,0 

1,9% 

64,7 

65,4 

1,1% 

Московская обл. 

Немчиновка 

103,2 

103,1 

-0,1% 

102,3 

103,7 

1,3% 

Московская обл. 

Одинбург 

94,1 

95,0 

1,0% 

97,6 

99,1 

1,6% 

Московская обл. 

Одинцово-1 

76,8 

86,1 

12,1% 

88,1 

89,6 

1,7% 

Московская обл. 

Ярославский 

84,2 

84,1 

-0,1% 

93,2 

95,8 

2,8% 

Московская обл. 

Люберецкий 

88,2 

87,5 

-0,8% 

92,1 

95,1 

3,2% 

Московская обл. 

Рациональ 

106,9 

106,4 

-0,5% 

86,6 

89,7 

3,6% 

Московская обл. 

Спутник 

85,6 

86,2 

0,7% 

110,8 

114,8 

3,6% 

Московская обл. 

Оранж парк 

106,9 

106,7 

-0,2% 

112,9 

117,3 

3,9% 

Московская обл. 

Измайловский леc 

79,0 

78,9 

-0,1% 

88,4 

91,9 

4,0% 

Новая Москва 

Борисоглебское-2 

61,9 

61,8 

-0,3% 

66,9 

66,9 

0,0% 

Новая Москва 

Скандинавия 

95,1 

96,5 

1,5% 

106,0 

106,1 

0,1% 

Новая Москва 

Борисоглебское 

51,7 

58,2 

12,5% 

60,7 

60,9 

0,3% 

Новая Москва 

Москвичка 

93,9 

94,0 

0,1% 

101,7 

102,5 

0,9% 

Новая Москва 

Новые Ватутинки 

91,7 

91,4 

-0,3% 

92,6 

93,8 

1,3% 

Новая Москва 

Позитив 

108,0 

107,7 

-0,3% 

109,3 

111,6 

2,0% 

Новая Москва 

Бунинские луга 

97,9 

98,6 

0,6% 

105,5 

108,9 

3,3% 

Новая Москва 

Саларьево парк 

109,0 

110,4 

1,2% 

116,8 

124,9 

6,9% 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 

все ЖК из выборки 

166,6 

164,5 

-1% 

173,6 

175,1 

1% 

Московская обл. 

все ЖК из выборки 

81,5 

81,6 

0% 

83,5 

84,2 

1% 

Новая Москва 

все ЖК из выборки 

88,7 

89,8 

1% 

94,9 

96,9 

2% 

Читайте также  Новостройки Московского региона. Итоги февраля 2019

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН 

Фото: Игорь Порхомовский